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    司法拍賣行政規劃限制房屋的審查及披露

    2018年12月28日 訪問量:次 作者:廉鵬飛 來源:中國法院網 |

      【案情】

      申請執行人重慶某公司申請執行被執行人張某一案,執行法院依法查封了被執行人張某位于重慶市某區的一套房屋。在對該房屋進行權屬調查時,該區不動產登記中心稱該房屋雖有產權證,但存在行政規劃限制,法院拍賣成交后可能無法辦理房屋過戶。因被執行人未完全履行生效法律文書確定的義務,申請執行人向法院申請司法處置該房屋。

      【分歧】

      涉案房屋雖有產權證但存在行政規劃限制,能否評估拍賣該房屋,存在兩種不同的處理意見:

      第一種意見認為,涉案房屋不宜啟動司法處置程序。拍賣法第七條規定,法律、行政法規禁止買賣的物品或者財產權利,不得作為拍賣標的。該案所涉房屋存在行政規劃限制,應屬違章建筑,執行法院不能將違章建筑交付拍賣機構拍賣。

      第二種意見認為,涉案房屋應當啟動司法處置程序。被行政規劃限制的房屋不一定是違章建筑,在被執行人沒有其他可供執行的財產時,不啟動該房屋的司法處置程序,將導致債權人的利益不能得到有效保護。即使是違章建筑,仍然具有一定的財產價值,也可以按照現狀拍賣啟動該房屋的司法處置程序。

      【評析】

      筆者同意第二種意見,理由如下:

      1.司法評估拍賣前有必要查明涉案房屋的行政規劃限制情況。對于有行政規劃限制的房屋,可以區分為“尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的”和“無法采取改正措施消除影響的”兩種情形。城鄉規劃法第六十四條規定,未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的,由縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門責令停止建設;尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的,限期改正,處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的,限期拆除,不能拆除的,沒收實物或者違法收入,可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。本案所涉房屋被行政規劃限制的類型需仔細甄別。在進行司法處置前,執行人員應當到不動產登記部門及行政規劃部門核實了解情況,查明該房屋為何被規劃限制,并了解該限制可否消除等具體情況。即使被相關部門認定該限制不可消除,涉案房屋需被限期拆除或者被沒收實物,該房屋所涉及的建筑及裝修材料等也有相應的財產價值,也屬于被執行人的可供執行財產,依法應當納入可執行范疇。

      2.司法評估拍賣須如實披露涉案房屋行政規劃限制及能否過戶等瑕疵。執行法院審查認為可以啟動評估拍賣程序后,應當在委托評估或拍賣過程中,如實披露涉案房屋的行政規劃限制等瑕疵。因涉案房屋存在行政規劃限制,司法處置后可能會存在不能辦理過戶、房屋質量有瑕疵等風險,執行法院也應充分重視客觀存在的拍賣交付風險。執行法院應當在拍賣或變賣公告中,如實、充分披露該房屋存在的各種瑕疵情況,以及買受人在競得該房屋后包括但不限于不能辦理過戶、房屋質量瑕疵等相應的風險,買受人需自行了解并承擔該風險。執行法院負有如實披露義務,其法律后果就是可以有效避免因事前不披露相關瑕疵,導致執行法院、當事人及政府職能部門之間產生矛盾甚至相互推諉扯皮的后果發生。最高人民法院2012年6月15日發布的《關于轉發住房和城鄉建設部〈關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函〉的通知》第二條規定,執行程序中處置未辦理初始登記的房屋時,不具備初始登記條件的,原則上進行“現狀處置”,即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現狀,買受人或承受人按照房屋的權利現狀取得房屋,后續的產權登記事項由買受人或承受人自行負責。根據此條規定的要求,未辦理初始登記的房屋可以進行“現狀處置”。參照上述司法解釋精神,已取得產權證但有行政規劃限制的房屋按照“現狀處置”并無不妥,但執行法院應如實披露房屋被行政規劃限制的瑕疵實情。

      3.司法拍賣涉行政規劃限制房屋并不會因此而改變原有的行政規劃限制。行政規劃限制是行政規劃管理部門等政府職能部門依法享有的行政權力,司法拍賣作為執行措施處置被執行人名下財產,并不能撤銷或改變該具體行政行為。在現實狀況中,部分業主因名下房屋存在改建、擴建等行為,導致房屋被行政規劃限制。雖然行政規劃部門對該房屋進行了相應規劃限制并限期整改,但業主拒不履行相應的整改義務,導致規劃限制一直存在。被行政規劃限制的被執行人,如認為行政行為錯誤,在法定期限內有權依法提起行政訴訟維權。一旦業主成為執行案件的被執行人,部分被執行人因無力承擔相應的整改費用,或者部分被執行人即使有能力整改也故意不整改,長期居住該房屋,以為法院不能執行有規劃限制的房屋。部分被執行人通過該種手段規避執行,嚴重侵害了債權人的合法權益,也損害了法律的尊嚴。涉案房屋拍賣或變賣成交后,只是產權人發生變化,并不必然導致規劃限制的消除。作為司法拍賣的競買人并非直接的行政相對人,但依然受到該行政行為的拘束,故拍賣取得的涉案房屋要么自行整改,經得有關政府職能部門同意后,消除該限制;要么繼續承受該狀態,承擔該房屋在以后的市場交易中不能過戶的風險。

      綜上所述,執行法院可以對有規劃限制的房屋進行拍賣,但因此種房屋存在非法性和合法性的交織,執行法院需及時在事前與相關政府職能部門做好協調溝通,并在拍賣、變賣公告中做好充分的瑕疵披露告知,以利于拍賣工作的順利進行。

      (作者單位:重慶市第五中級人民法院)


    編輯:廉鵬飛

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