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    未辦理過戶手續的房產拍賣交付后應否執行回轉

    2018年12月10日 訪問量:次 作者:李立惠 來源:中國法院網

      【案情】

      2017年6月12日,執行法院查封登記于被執行人趙某名下的房產一套。12月18日,裁定拍賣該房產。2018年8月22日,裁定該房產歸買受人閔某所有。10月12日,將房產交付閔某。10月22日,案外人王某向執行法院提出執行異議,稱該房產為其所有,其于2004年7月10日與趙某簽訂房屋轉讓協議,雖未辦理過戶手續,但已繳清全部房款并實際占有房產已逾十年,向法院提交相關證據,請求法院撤銷拍賣,執行回轉。

      【分歧】

      一種觀點認為,依照《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定,王某與趙某已簽訂書面買賣合同,繳清全部房款,實際占有房產,非因王某原因未辦理過戶登記,故應當立案執行回轉。

      另一種觀點認為,本案過錯責任在于王某自身,不能執行回轉,應當由王某承擔不利的法律后果。

      【評析】

      筆者同意第二種觀點。理由如下:

      《中華人民共和國物權法》第九條第一款規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。”《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十六條規定:“房地產轉讓、抵押,當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。”

      案外人王某與被執行人趙某簽訂房屋轉讓協議,未辦理權屬變更登記手續,違反了《物權法》及《城市房地產管理法》的強制性規定,未經登記,不發生效力。

      在本案執行過程中,法院依法查封、拍賣登記于被執行人趙某名下的房產以清償其債務,具有法律依據,并且均依法合規發布、張貼了查封公告、拍賣公告以進行公示,執行程序并無不當。案外人王某既沒有在查封公告指定的期間內,也未在拍賣公告指定期間內向執行法院提出任何異議,以致涉案房產現在已經交付拍賣買受人閔某實際占有,錯過甚至喪失了保護自身權益的最佳時機,其責任應由王某獨自承擔。其次,王某在實際占有涉案房產后的十幾年中,一直不曾要求被執行人趙某協助辦理房產過戶手續,亦顯然違背常理,不符合交易慣例。因此,案外人王某向執行法院所提出的執行異議理由不能成立,法院不應予以支持。

      具體到本案來說,執行法院應當裁定駁回案外人王某的異議請求,如其不服,可以自裁定送達之日起十五日內向執行法院提起民事確權訴訟。

      (作者單位:石家莊鐵路運輸法院)

    編輯:李立惠

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