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    物權原因行為的獨立性與不動產登記依據

    2016年10月13日 訪問量:次 作者:佚名 來源:《中國不動產》

      物權法《解釋一》規定了物權原因行為的有效性直接制約物權的取得效力。其核心的制度價值在于,即便是援引物權法第一百零六條關于善意取得制度,也須受到物權原因行為效力的制約。

     

      物權法第十五條確認了物權原因行為相對于物權變動行為具有獨立效力。即“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力”。一般認為,物權原因行為效力的獨立性是指對一項物權實施設立與變更等原因行為時,其效力不受嗣后的物權變動登記行為是否完成的限制。

     

      一、正確認知物權原因行為的獨立性

     

      一個完整的物權行為應由物權原因行為和物權變動行為共同完成。物權原因行為即引起物權變動的前置行為,包括民事法律行為,司法與仲裁行為,政府征收行為,事實行為與事件等情形。物權的變動行為對于不動產(含部分特殊動產)而言即指登記行為,對于動產而言即為交付行為。

     

      物權原因行為效力的獨立性之價值主要體現在此類案例中。諸如,當事人訂立的房地產轉讓合同系一個典型的設立物權的原因行為。此后,如出賣人雖履行了交付房地產及其權利證書的義務,但未辦理過戶登記。當房地產市場一旦出現重大的升值因素,此時部分出賣人往往禁不住利益誘惑而放棄了誠信原則,惡意利用房地產轉讓過戶登記程序未完成的瑕疵而翻悔。由于司法實踐中長期以來根深蒂固地存在著一種對物權原因行為效力獨立性的錯誤認知,認為凡房地產未過戶則未取得產權,既然買受人無產權則其買賣合同也不應當受到保護,從而判決未完成過戶程序的房地產轉讓合同無效。此類錯誤認知導致了大量的錯誤裁判,等于使得合同的效力直接地由出賣人把持。

     

      毫無疑問,將物權原因行為的效力不作獨立判斷而使之受限于物權變動行為是否完成的認知,直接導致司法裁判鼓勵出賣人不遵守誠實信用原則。事實上,無論是否完成物權轉移登記行為,房地產轉讓合同的效力包括是否有效或生效等均不受登記行為的限制。相反,對已經完成登記的物權變動行為的效力卻要受到物權原因行為效力的制約。即當物權的原因行為被確認為無效或可撤銷時,即便已經完成了物權的變動行為,其登記行為及證件仍可能會被注銷。

     

      筆者認為,如果不賦予物權原因行為以獨立效力,則物權設立中的諸多前置性行為的效力反而要受到后置行為的限制,這顯然使人們對民事活動的實施與認識規律陷入了“倒因為果”的困境。為了糾正司法實踐中長期以來對“登記”這一物權變動行為效力的盲目尊崇,物權法《解釋(一)》第一條和第二十一條進一步明確了物權原因行為效力的獨立性規則,具有重要的司法指導意義。

     

      二、具有物權確權效力的相關法律文書體系

     

      根據我國現有立法體系,具有物權確權效力的法律文書已經完全具備了體系性。從廣義的立法體系而言,物權法第二十八條的適用范圍應當包括如下各類情形。此類法律文書均系不動產登記的合法根據。

     

      1、民事執行裁定法律文書。根據民訴法執行制度,人民法院的司法執行裁定具有轉移、變更、撤銷、注銷、抵消等多項處分物權的法定功能。因此,人民法院的拍賣裁定、變賣裁定、以物抵債裁定等等相關裁定法律文書均具有物權變更與確權的法定功能。

     

      2、民事判決書。無論是因物權權屬爭議或者物權異議之訴、侵權之訴等各類糾紛而作出的民事判決書,均法定具有確權、給付、轉移登記、變更登記的執行功能,包括根據合同法“債的保全”制度,人民法院作出的撤銷權判決亦具有物權登記“回轉”的法定功能。

     

      3、仲裁裁決書。適用仲裁程序解決物權糾紛時應當注意,如果單純地限于當事人之間的物權歸屬爭議的,則可以根據當事人的約定而適用仲裁救濟程序。相反,如果涉及物權異議登記與異議之訴的,則應當適用物權法及民訴法的規定,由人民法院享有對異議之訴的專屬主管權,不得將異議之訴的主管權賦予仲裁庭。

     

      4、民事調解書。人民法院的民事調解書具有與民事判決書同等的法律效力。

     

      5、人民調解協議及司法確認判決。人民調解協議受《人民調解法》的保護,應當注意到,由于人民調解委員會作出的調解協議雖具有民事合同的效力但并不具有直接的強制約束力,因此必須配合以人民法院的司法確認判決方才能確保其最終執行效力。

     

      6、民事決定書。主要是指民事制裁決定法律文書,即人民法院在訴訟進程中可以根據民訴法的授權對有違法、違規之舉的當事人作出民事制裁,使得該類法律文書具有物權設定和消滅功能,即其系國家取得所有權的一種特殊來源方式。

     

      7、行政確權法律文書。包括行政確權決定書、行政處罰決定書(含行政沒收)、行政征收決定書等。

     

      8、行政復議決定書。應當說,行政復議決定書除國務院作出的外,均不具有最終約束力。因此,行政復議決定書系物權確權中具有一種階段性效力的法律文書,如果當事人對行政復議決定不再啟動行政訴訟的,則該類法律文書可以作為物權確權的有效結論。

     

      9、行政裁決書。行政裁決書不同于一般的行政處理決定等確權法律文書,其必須有明確的上位法授權,才能做出裁決。

     

      10、刑事附帶民事判決書。在此類法律文書中,附帶民事判決具有民事判決書的法定功能,因此當然可以成為物權確權的法定結論。

     

      上述有關法律文書中,凡涉及行政類的除國務院所作的決定外,其他法律文書均有進入司法審查的可能,故物權確權一般均應遵照司法終局的原則。

     

      物權法的一個重要進步是未采行德國物權制度的無因性規則,而確立了物權原因行為的獨立性制度。如果沒有此項制度的設置,則物權變動行為將具有“無因性”法律特質,此舉必將導致物權的歸屬出現不可預測的狀態。因為一旦拋開物權的原因行為,則對于某項物權的設定及流轉效力必然將取決于不動產的登記狀態,從而單純地使得“登記”行為即具有了“賦權”功能,此類制度規則完全不符合“債有主”的中華傳統法律文化。

     

    編輯:佚名

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